小区地下车库是开发商还是业主的房子?

小区地下车库产权归属要看合同约定。开发商通过土地出让获得地下空间使用权，建设成本计入房价，产权归开发商。业主购买车位需单独签订买卖合同，产权归业主。租赁车位业主只有使用权，产权仍属开发商。

部分小区车库规划为人防工程，战时归国家使用，平时开发商或业主管理。地下车库维护费用由产权人承担，业主使用需缴纳管理费。开发商出售车位需明示产权性质，避免纠纷。业主可通过业主大会协商车库使用规则。产权清晰能减少邻里矛盾，提升小区居住体验。