房地产是不是泡沫?

房地产泡沫存在风险。过去10年，一线城市房价涨了3倍，部分三四线城市涨幅超5倍。空置率高达20%，房租回报率仅1.5%。开发商负债率普遍超过80%，土地流拍现象增多。二手房挂牌量激增，成交量却下降30%。政策调控频出，限购限贷加码。

银行房贷利率上浮，购房门槛提高。人口流入放缓，老龄化加剧。年轻人购房压力大，租房比例上升。经济增速放缓，居民收入增长乏力。房价与基本面背离，风险累积。市场分化明显，核心区抗跌，郊区承压。投资者撤离，投机需求减少。泡沫破裂可能引发连锁反应，影响经济稳定。